Comprar imóvel de leilão/venda direta necessita cautela, porém, negócio pode ser vantajoso se for bem planejado.
Com a valorização crescente dos imóveis no estado de Santa Catarina, quem pretende economizar para a realização do sonho da casa própria pode optar pelos leilões de imóveis da Caixa Economia Federal. As unidades oferecidas foram retomadas pelo banco devido à inadimplência no pagamento das parcelas do financiamento.
De acordo com o diretor jurídico da Associação de Mutuários do Rio de Janeiro (AmuRio), Eliel Santos Jacintho, os preços dos imóveis em concorrência pública da Caixa podem ser arrematados por até 70% do valor de mercado. “Em geral, os imóveis que vão a leilão na concorrência ficam entre 20% e 30% mais baratos do que o preço de mercado”, disse Jacintho.
No entanto, o preço mais em conta pode trazer algumas dificuldades. Segundo o diretor jurídico da AmuRio, a maior parte dos imóveis ainda está ocupada quando é arrematada, o que pode causar uma dor de cabeça para o comprador. De acordo com a Caixa, é o arrematante que precisa entrar com ação judicial para retirar o proprietário ou locador do imóvel.
O advogado David Nigri aconselha a quem estiver interessado em entrar em uma concorrência, visitar e conferir a condição do imóvel e a necessidade de reformas. Ele também recomenda que o interessado tente fazer uma negociação amigável com o ocupante, antes do leilão, oferecendo prazo para saída do imóvel, evitando recorrer à Justiça. “Se deixar para depois, pode ter uma dor de cabeça e precisar entrar com uma ação na Justiça para retirar a pessoa, que pode entrar com recursos a arrastar o caso por anos”, alerta Nigri.
Segundo ele, o comprador também deve fazer um levantamento completo da situação do imóvel. Ele aconselha aos interessados, consultar um advogado.
“A pessoa que vai participar dessa concorrência precisa ficar atenta a tudo e a orientação de um advogado é imprescindível. Tem que pesquisar se não há dívidas com a taxa condominial e principalmente com o IPTU, já que o imposto é cobrado sobre o imóvel. Portanto, a dívida vai passar para o comprador se o antigo morador não estiver com tudo em dia”, conta Nigri.
O advogado lembra que um dos principais problemas do leilão/concorrência pública/venda direta de imóveis é que todo o processo ocorre de forma extrajudicial, amparado em uma legislação criada na época da ditadura militar no País, que permite à instituição financeira retomar imóveis sem a necessidade de acionar a Justiça. No entanto, de acordo com Eliel Santos Jacintho, a lei de 1966 obriga o banco a notificar o morador sobre a realização do leilão. A Caixa afirmou que segue todos os trâmites previstos na Lei de Licitações e alerta ao proprietário pelo menos três vezes e tenta um acordo para que ele pague a dívida.
Porém, segundo o diretor jurídico da AmuRio, normalmente o morador não é notificado da forma correta. “O morador precisa ser notificado pessoalmente pelo cartório, o que acaba não acontecendo na maioria das vezes. Em geral, o banco apenas publica o edital em um jornal de grande publicação e o proprietário sequer fica sabendo que seu imóvel será leiloado”, explicou.
Para esses casos, David Nigri ressalta que o morador pode entrar na Justiça para tentar invalidar o leilão e obter a posse do imóvel de volta. Ele disse inclusive que, em casos mais graves o arrematante pode até mesmo perder o investimento. “Se o morador conseguir provar que houve erro no processo de leilão e que ele não foi notificado, pode ganhar a ação na Justiça e o arrematante perder o dinheiro investido”, disse Nigri.
A Caixa informa que não prevê qualquer compensação em caso de o comprador perder a ação na Justiça, “salvo nos casos de perda da propriedade, posse ou uso de um bem que é atribuído a terceiro por força de sentença judicial”. David Nigri disse que, de acordo com o Código Civil, a responsabilidade é total do arrematante.
“O comprado pode até entrar na Justiça contra o banco. Mas há um dispositivo no Código Civil que deixa claro que não é possível reclamar (se ele perder a ação na Justiça) porque o arrematante tem totais condições de verificar todas as possíveis irregularidades do processo antes de entrar no leilão. O erro é do arrematante”, esclarece Nigri.
Venda direta:
Os imóveis que não receberam proposta em concorrência pública são levados à venda direta a partir do dia seguinte ao resultado. Nesse caso, a proposta vencedora é a que for caucionada primeiro. O modelo de proposta de venda direta e os editais das concorrências poderão ser obtidos na IMOBILIÁRIA JOÃO PINHO. A conta caução deverá ser aberta no valor indicado no edital, e o comprovante anexado à proposta.
Como participar:
Quem estiver interessado deverá entrar em contato com a IMOBILIÁRIA JOÃO PINHO para realizar a sua proposta, após, realizar a entrega da proposta de compra do imóvel juntamente com o recibo de caução no valor de 5% do valor mínimo de venda, dentro do período de recebimento de proposta previsto em edital.
Segundo a Caixa, se a compra for à vista, com recursos próprios, somente será necessário identidade, CPF e certidão de estado civil do comprador. Nesse caso, a venda é através de escritura pública, sendo responsabilidade do adquirente a sua lavratura.
Para lances com financiamento, o interessado deve, antes, comparecer a uma agência da Caixa e verificar se pode obtê-lo, pois as parcelas não podem ultrapassar 30% de seu rendimento. A Caixa financia até 80% do valor do imóvel com prazo de até 20 anos.
Para maiores informações entre em contato conosco:
IMOBILIÁRIA JOÃO PINHO LTDA - CRECI/SC 3.040-J
(48) 3035-2035 | (48) 9114-5228
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